[건축] 건축물의 용도 1 - 원룸 다중 다가구 다세대의 차이

건축물의 용도분류에 대해 설명해보고자 한다. 건축물의 용도는 건축법 시행령 별표1에 정해두고 있다. 건축물의 용도를 설명하기 전, 땅의용도와 건축물의 용도에 대한 차이와 오해에 대해 먼저 설명하려고 한다. 

"내 땅 용도가 공장용지인데 건물을 지을 수 있나요?"

땅의 지목에 따라 건물을 지을 수 있다고 생각하고 위와 같이 생각하는 분들이 많다. 이 질문은 잘못되었다. 땅의 '지목'은 건축물의 용도에 따라 바뀌게 되는 것이지, 땅의 용도를 먼저 바꾸고 건물을 지을 수 있는것이 아니다. 또한, 땅의 용도라는 표현은 틀렸고, 용도지역 또는 용도지구 라는 말은 있다. 이는 국토계획법에서 말하는 땅의 성격을 의미하는 용어이다. 용도지역은 예를들어 '제1종일반주거지역', '자연녹지지역'과 같은 것들이며, 이 '용도지역'은 허용용도(건축법 상 건축물의 허용용도)와 건폐율, 용적률에대한 제한이 있다. 하지만, 만약 지목이 '전, 답, 과'와 같은 농지이거나, 지목이 '임야'인 산지라면 이는 국토계획법에 따른 개발행위허가, 농지법에 따른 농지전용, 산지관리법에 따른 산지전용 대상이 된다. 따라서 건축행위를 하기 전 현재 땅의 지목은 개발행위나 농지전용 산지전용을 받아야 하는 것인 경우 개별법에 따른 허가를 받아야 하는 대상여부를 판단하는데 쓰이며, 앞으로 새로 지을 건축물의 용도를 제한하는 것이 아님을 알아야 한다. 건축행위로 지어진 건축물이 공장일 경우 땅의 지목이 공장용지로 바뀌는 것이고, 지어진 건물이 주차장일 경우 지목이 주차장으로 바뀌고, 일반 건축물을 지었을 경우 대지로 바뀌는 것일 뿐이다.

 

건축법의 용도

건축법에 따른 용도는 크게 29가지가 있다. 건축법 시행령 별표1을 참고하면 된다. 이를 쭉 나열해보면 다음과 같다. 

단독주택, 공동주택, 제1종, 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 의료시설, 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설, 운동시설, 업무시설, 숙박시설, 위락시설, 공장, 창고시설, 위험물 저장 및 처리시설, 자동차 관련시설, 동물 및 식물 관련 시설, 자원순환 관련 시설, 교정시설, 국방·군사시설, 방송통신시설, 발전시설, 묘지관련시설, 관광휴게시설, 장례시설, 야영장시설.

이렇게 여러가지 시설들이 있고, 이 안에 세부 용도들도 함께 기재되어 있다. 

 

원룸? 다중, 다가구, 다세대에 대하여

우리가 흔히 원룸 투룸이라고 부르는 3-4층 규모의 주거용 건축물에 대해 설명해보려 한다. 앞서 설명한 건축물의 용도에 보면 단독주택과 공동주택이 있었다. 단독주택은 4가지 소분류가 있는데, '단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관' 이 있고, 공동주택은 '아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사'가 있다. 이미 건축법에 익숙해진 사람들은 의심없이 있는그대로 받아들였기 때문에 이상하다고 생각해보지 않았을 지 모르지만 참으로 이상한 점이 있다. 건축법상 나누어진 단독주택/공동주택은 소유권으로 나누었다고 생각하기엔 기숙사라는 부분이 이상하고, 한 세대가 사는 집과 여러 세대(가구)가 사는 집을 구분한 것도 아니다. 매우 애매한 기준으로 분류해 놓았다. 단독주택(단독주택)은 1가구 또는 1세대가 사는 집이므로 의심의 여지가 없다. 그렇다면 다중, 다가구는 여러 사람이 모여사는 집이 맞지만 소유권은 가구(호)별로 분리되지 않는다. 1인소유(지분으로 여러명이 공동소유할 수 있겠으나, 호실별로 나눠 소유하는 개념은 아님)하는 건물이다. 면적도 유사한 다세대주택은 공동주택으로 호실마다 소유권이 있다. 그러하여 공동주택이다. 그렇다면 기숙사는? 원칙적으로는 기숙사도 호실별로 소유가 가능한 것인가 보다... 기숙사는 보통 학교나 사업주가 학생이나 종업원을 위해 지은 건물이 아닌가? 소유권을 기준으로 분류한 것인지, 여러 사람이 사는 것을 기준으로 단독/공동을 나눈 것인지 정말로 이해가 안 가는 부분이다.

악법까지는 아니지만 누더기같은 건축법임에 틀림없다. 그러나 법은 법이고 사회에서 정한 기준이니 있는 그대로 받아들여 건축법상 원룸, 투룸을 구분해 보자. 이를 표로 구분하면 좀 더 설명이 빠를 것 같다.

	다중주택	다가구주택	다세대주택
건축법상 용도분류	단독주택	단독주택	공동주택
소유권	1인소유(건물 전체를 한번에 소유한다는 의미이며, 지분으로 공동소유는 가능하다)	1인소유( 건물 전체를 한번에 소유한다는 의미이며, 지분으로 공동소유는 가능하다)	호실별 소유 (세대별 소유)
호실을 구분하는 명칭	호	가구	세대
취사시설	독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(욕실 설치는 가능하나 취사시설은 설치하지 않은 것) 호실별로 취사시설 설치 불가, 공동취사시설 설치, 하숙집의 개념에서 출발함	가구별로 취사 가능	세대별로 취사 가능
건축물의 면적	1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하	1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하	1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하
층수	3개층 이하 (다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외함) → 1층 필로티 있으면 4층까지 가능 (주택 3개층)	3개층 이하 (다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외함) → 1층 필로티 있으면 4층까지 가능 (주택 3개층)	4개층 이하 (다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외함) → 1층 필로티 있으면 5층까지 가능 (주택 4개층)
호실, 가구, 세대수 제한	없음	19가구 이하 (대지 내 동별 가구수를 합한 것)	없음
기타	적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 "실별 최소 면적, 창문의 설치, 크기 등의 기준"에 적합할 것	-	-
흔히 부르는 명칭	원룸, 투룸 하숙집	원룸, 투룸	00빌라 (연립주택도 빌라라고 부른다)

이러한 차이점이 있다고 하겠다. 여러번의 건축법 개정으로 인해, 이제는 크게 취사시설 유무와, 층수, 소유권 말고는 크게 차이점이 없어졌다. 방의 개수에 따라 원룸, 투룸, 쓰리룸으로 불리지만, 건축물대장을 발급하여 해당 건물이 다중주택인지 다가구주택인지 다세대주택인지 알아볼 필요가 있다.