[건축] 대지면적 건축선 도로모퉁이 가각전제 가각정리

대지면적

건축법에서 말하는 '대지면적'은 대지의 수평투영면적을 말한다. 이 '대지면적'은 우리가 토지대장이나 토지이용계획확인원, 토지등기부등본에서 확인가능한 토지면적과 다를 수 있다. 내 땅 면적이 1000㎡ 라고 알고 있었는데, 건축하려고 하니 대지면적은 900㎡이라 말할 수 있다. 그 이유는 다음과 같다. 우리가 흔히 '공부상 면적'이라 부르는 면적이 있다. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 '지적공부'에 대해 이렇게 설명하고 있다. 지적공부란 토지대장, 임야대장, 공유지연명부, 대지권등록부, 지적도, 임야도, 경계점좌표등록부 등 지적측량 등을 통하여 조사된 토지의 표시와 해당 토지의 소유자 등을 기록한 대장 및 도면을 말한다. 이것이 우리가 흔히 땅 면적이라고 알고 있는 지적공부 상 면적 즉, 공부상 면적이고 이것이 토지 면적이다.

그러나 건축을 하기 위해서는 건축법의 대지면적에 대해 알아야 한다. 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법)에 대지면적은 대지의 수평투영면적이라고 하면서 단서를 달아 두었다. 대지에 건축선이 있으면 그 건축선과 도로 사이의 면적은 제외해야 하고, 대지에 도로나 공원 등 도시군계획시설이 있는 경우 그 면적을 제외해야 한다고 되어 있다. 그렇다면 건축선은 무엇일까. 건축법 제46조(건축선의 지정)에 따르면 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선(이하 건축선 이라 한다)은 대지와 도로의 경계선으로 한다. 다만, 소요 너비에 못 미치는 너비의 도로인 경우에는 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되, 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지 같은 것이 있으면 그 경사지 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 하며, 도로의 모퉁이에서도 법에서 정한 만큼 제외한 나머지를 건축선으로 한다. 

 

건축선의 지정

일반적으로 통과도로는 4미터 이상, 막다른 도로는 도로의 길이에 따라 2미터, 3미터, 최대 6미터를 확보해야 한다. 만약 기존 도로가 해당 너비에 미달할 경우, 도로의 중심으로부터 통과도로는 2미터를 띄운 선이 건축선이 된다는 의미이다. 내가 내 땅에 건축행위를 할 경우에는 내 땅을 도로로 확보하면서 건축을 해야만 한다는 의미이다. 법제처에서 건축선 지정에 대해 그림으로 설명하여 둔 자료가 있다. 그림으로 보면 다음과 같다.

 

통과 도로

도로란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로, 다음 두가지에 해당하는 도로나 예정도로를 말한다.

1) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도로법, 사도법, 그 밖의 관계법령에 따라 신설·변경 고시 된 도로

2) 건축허가(신고) 시에 허가권자가 위치를 지정하여 공고한 도로(건축법상 도로)

  "건축법상 도로는 예정도로를 포함하므로, 실제 도로가 개설되어 있지 아니하고 설치에 관한 고시만 되어 있더라도 건축법상 도로에 해당함"

기존 도로 뿐만 아니라, 신설 변경 고시가 된 예정도로(도시계획도로)도 대지면적에서 제외해야 한다

 

막다른 도로

막다른 도로의 길이	도로의 너비
10미터 미만	2미터
10미터 이상 35미터 미만	3미터
35미터 이상	6미터

 

토지이용계획확인원을 확인하다 보면, 도시계획도로 예정선을 표시한 선을 가끔 볼 수 있다. 내 땅에 그 선이 지나가고 있다면, 현재 도로보다 넓게끔 도시계획도로선이 그어져 있다면, 그 만큼은 내 대지면적에 포함할 수 없다는 뜻이 된다.

"나는 공부상(토지대장 등) 면적이 1000㎡인 토지를 소유하고 있어, 건폐율 20%인 내 땅에는 건축면적 200㎡을 지을 수 있을 줄 알았는데, 건축선을 지정하면서 내 대지면적은 900㎡이 되었고, 건폐율이 20%이므로 건축면적 180㎡밖에 지을 수 없다는 것을 알게 됐다."

위와 같은 상황은 흔히 일어날 수 있다. 건축 가능한 내 땅의 면적을 "대지면적"이라 할 수 있으므로, 대지면적을 잘 따져 보아야 한다.

 

경사지 등이 있는 경우

대지면적은 도로반대편 부지가 도로확장이 불가능하면 내 땅에서 소요폭 전체를 확보해야 할 경우도 생기는데, 이런 경우에는 중심선으로부터 2미터가 아니라 도로 끝선으로부터 4미터를 띄운 그 선이 건축선이 될 수 있다. 그러므로 이런 땅의 경우 내가 건축할 수 있는 건축면적이 더 작아진다는 뜻이다.

 

도로모퉁이, 가각전제, 가각정리

8미터 미만인 도로의 모퉁이에 있는 대지는 도로의 너비와 도로의 교차각에 따라 제외되는 면적이 다르다. 이를 잘 설명한 그림은 다음과 같다. 

 

너비 8미터 미만 도로의 모퉁이에 있는 대지는 도로의 교차점으로부터 도로경계선에 따라 표에 따른 거리를 후퇴한 점을 연결하여 건축선을 지정한다. 이를 흔히 가각정리 또는 가각전제라 부르기도 한다. 그렇다면 나머지 도로의 모퉁이는 어떨까. 교차되는 두 도로 중 어느 한 도로의 너비가 8미터 이상이거나 도로의 교차각이 120도 이상이면 교통에 지장이 없다고 판단하므로 모퉁이 가각에 의한 건축선지정은 없다.

도로의 교차각	해당 도로의 넓이		교차되는 도로의 너비
	6미터 이상 8미터 미만	4미터 이상 6미터 미만
90도 미만	4	3	6미터 이상 8미터 미만
	3	2	4미터 이상 6미터 미만
90도 이상 120도 미만	3	2	6미터 이상 8미터 미만
	2	2	4미터 이상 6미터 미만

 

• 대지면적은 토지를 계획적으로 이용하기 위하여 산정하는 값과 다르다.
• 대지면적은, 거래단위인 토지면적과도 다르다.

따라서 결과적으로 건축법에 의한 대지면적은 "인접대지 경계선"과 "건축선"으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적인 것이다.