[건축] 건축신고 대상 절차 유의사항

건축신고 대상

기본적으로 건축물을 짓기 위해서는 건축허가를 받아야 하지만, 규모가 작은 건축물은 허가 대신 신고할 수 있도록 규정되어 있다. 법에서 정해놓은 건축신고 기준을 살펴보자. 먼저 연면적의 합계가 100㎡ 이하인 건축물을 신축할 경우이다. 연면적의 합계는 여러 동이 있을 경우 여러 동의 연면적의 합계를 뜻한다. 따라서 30㎡  짜리 건축물을 3동 신축할 경우 연면적의 합계는 90㎡이므로 건축신고 대상이다. 증축의 경우에는 바닥면적 85㎡ 미만일 경우에 건축신고 대상이다. 다만 3층 이상 건축물을 증축할 때에는 증축면적이 85㎡ 이하이더라도 건축물 연면적의 1/10미만일 경우에만 증축신고 대상이 된다. 그리고 우리가 흔히 비도시지역이라고 부르는 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서 연면적이 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물을 건축할 때에도 신고 대상이다. 여기에도 예외가 있는데, 지구단위계획구역이거나 방재지구 등 재해취약지역으로써 국토계획법에 따른 방재지구나 급경사지 재해예방에 관한 법률에서의 붕괴위험지역은 규모가 작더라도 신고대상에서 제외된다. 허가를 받아야 한다는 의미이다.

이밖에도 건축물의 높이를 3미터 이하의 범위에서 증축할 경우에도 건축신고 대상이다. 흔히 높이증축이라 부르기도 하는데, 3미터 이하의 높이증축은 증축신고할 수 있지만, 높이가 3미터 이상 증가할 경우에는 건축허가를 받아야 한다. 그 밖에도 국토계획법의 공업지역이나 지구단위계획구역 중 산업.유통형이나, 산업입지 및 개발에 관한 법률에 따른 산업단지에서 건축하는 건축물 중 연면적 합계 500㎡ 이하인 공장과 제조업소는 신고 대상이다. 또한 농업이나 수산업을 경영하기 위해 읍면지역에서 건축하는 연면적 200㎡ 이하의 창고나 연면적 400㎡ 이하의 축사, 작물재배사, 종묘배양시설, 화초 및 분재등의 온실도 건축신고 대상이다. 또한 건축물의 대수선도 허가와 신고로 나뉘는데 대수선 신고 가능한 경우는 연면적 200㎡ 미만이며 3층 미만인 건축물을 대수선 할 경우, 주요구조부의 해체가 없는 대수선일 경우 대수선 신고 대상이다. 여기서 말하는 주요구조부의 해체가 없는 대수선은 다음과 같다. 내력벽의 면적을 30㎡이상 수선하는 것, 기둥이나 보, 지붕틀을 3개 이상 수선하는 것, 방화벽이나 방화구획을 위한 바닥이나 벽을 수선하는 것, 주계단이나 피난계단, 특별피난계단을 수선하는 것을 말한다. 이외에 나머지 대수선들은 전부 대수선 허가 대상이라 보면 된다. 그리고 마지막으로 건축법 제23조 제4항에 따른 표준설계도서로 건축하는 건축물로 용도와 규모가 주위환경이나 미관에 지장이 없다고 인정하여 조례로 정한 건축물은 건축신고 대상이다.

 

건축신고 절차 및 제출서류

건축신고는 건축허가에 비해 요구하는 설계도서의 범위가 조금 간소하다. 건축허가시 필요한 서류는 건축법 시행규칙 별표2(건축허가신청에 필요한 설계도서)에 상세히 기재되어 많은 서류가 필요하지만 건축신고는 다르다. 건축신고시 필요한 서류는 다음과 같다. 배치도, 각 층 평면도, 입면도, 단면도만 제출하면 된다. 다만 연면적의 합계가 100㎡를 초과하는 단독주택을 건축할 때에는 앞서 요구한 배치, 평, 입, 단면도에 건축계획서와 구조도를 제출하도록 되어 있다. 그리고 건축신고 또한 건축허가처럼 복합민원으로써 관계법령에서 요구하는 서류들을 제출하여야 한다. 해당 법령에서 제출하도록 의무화 한 신청서와 구비서류를 제출하여야 한다. 또한 건축할 대지의 범위에 관한 서류, 건축할 대지의 소유와 사용에 관한 권리를 증명하는 서류, 이 부분은 건축허가와 거의 같다고 볼 수 있다. 더불어 구조안전을 확인해야 하는 경우에는 구조도와 구조계산서를 제출하여야 한다. 다만 소규모건축물로서 국토교통부장관이 고시한 소규모건축구조기준에 따라 설계한 경우에는 구조도만 제출할 수 있다. 

 

건축신고 유의사항

허가보다 간소화 된 것이 신고라고 할지라도 건축허가와 신고에서는 크게 다를바 없는 부분이 많다. 예를들면 건축신고 절차도 그러하다. 건축신고 후 착공신고 한 뒤 공사하여야 하며, 공사 후에는 사용승인을 신청하는 점도 같다. 건축물은 기본적으로 안전하게 지어져야 하고 사람들의 생활에 밀접하기에 신고건이라고 할지라도 많은 부분을 생략할 수 없는 것이다. 가끔은 신고 건이니까 신고만 하면 되나요 라고 묻는 사람도 있다. 그러나 그렇지 않다. 신고라 하더라도 규모가 작아 법령에서 구조안전 등 완화해 주는 부분이 있지만 그렇다고 인허가를 받기 쉽거나 간단하다고 생각하는 것은 주의해야 한다. 관계법령 검토와 협의까지 하다 보면 소요되는 시간도 허가와 다를 바 없다.