[건축] 건축법의 목적 정의 용어

건축법의 목적

건축법이란 우리 생활에 가장 중요한 '건축물'에 대한 내용을 규정해 놓은 법이다. 건축법 제1장 제1조에는 건축법의 목적이 다음과 같이 설명되어 있다. 건축물의 대지, 구조, 설비, 기준, 용도 등을 정하여 건축물의 안전, 기능, 환경, 미관을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지하는 것이 건축법의 목적이다.  건축법에서 말하는 '건축물'이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕, 기둥, 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 공간을 뜻한다고 되어 있다. 

 

건축의 정의

'건축'이란 무언가를 짓는 행위라고 이해하면 간단하다. 우리가 흔히 건축한다 라고 표현하곤 하는데, 집을 짓는다를 조금 어렵게 표현한다면 건축물을 건축한다 라고 표현할 수 있겠다. 여기서 집은 건축물이고, 짓는다는 것을 건축한다 라고 한다는 것을 알 수 있다. 그럼 건축한다는 것을 건축법에서는 어떻게 정의하고 있을까? 건축이란 건축물을 신축, 증축, 개축, 재축, 이전하는 행위를 말한다고 되어 있다. 그렇다면 신축, 증축, 개축, 재축, 이전은 무엇일까. 신축은 건축물이 없는 대지에 새로운 건축물을 짓는 것을 말한다. 부속건축물만 있는 대지에 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하지만 개축이나 재축하는 것은 제외한다. 다음은 증축이다. 증축이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수, 높이를 늘리는 것을 말하는데, 기존 건축물 자체를 확장할 때에도 증축이라 하지만 기존 건축물과 별개로 별동을 추가해 짓는 것도 증축이라 말한다. 이를 흔히 실무에서는 연결증축, 수직증축 또는 별동증축이라 표현하기도 한다. 연결증축은 기존 건축물에 붙여 옆으로 면적을 확장하는 개념이고, 수직증축은 건물 위로 층수나 높이를 늘리는 것이다. 대지 내에 별도로 떨어진 추가적인 건축물을 짓는 것은 별동증축이라 말한다. 개축은 기존 건축물의 전부 또는 일부를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다. 재축은 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실된 경우 그 대지에 연면적이나 동수, 층수를 종전규모 이하로 축조하거나, 연면적은 종전규모 이하로 하지만 동수, 층수, 높이는 기존의 범위를 초과할 때는 건축법령에 적합하도록 짓는 것을 말한다. 이전이란, 건축물의 주요구조부를 해체하지 않고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것을 말한다.

 

건축법의 주요 용어 : 대지, 건폐율, 용적률, 건축면적, 연면적

건축법에서 주로 쓰는 용어 중 가장 많이 쓰이는 말은 다음과 같다. 대지, 건폐율, 용적률, 건축면적, 연면적만 알아도 건축물의 규모가 어떻게 정해지는지 알 수 있다. 땅이 있고 그 위에 건축물이 지어지는 것이며, 그 땅의 면적에 비례해서 건축물을 지을 수 있는 규모를 정해 두었다. 모든 땅은 면적이 다르기에 그것을 비율로 계산한 값이 건폐율과 용적률이며, 실제 면적은 건축면적, 연면적, 연면적의 합계로 표현한다. 대지는 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 각 필지로 나눈 토지를 말한다. 다만 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다. 쉽게 말해 건축법상 대지란 지번에 따라 나뉘어진 땅과 무조건 같은 것이 아니라, 조건에 따라서는 여러 개의 땅을 하나의 대지로 볼 수도 있고 하나의 땅의 일부를 분할하여 하나의 대지로 볼 수 있다는 뜻이다. 이것에는 여러 가지 조건이 붙는다. 

 

이렇게 건축법상 대지가 정해졌다면 이는 대지면적이 결정되었음을 뜻하며, 이 대지면적 대비 건축면적의 비율을 건폐율이라 하고, 대지면적 대비 연면적의 비율을 용적률이라 한다. 대지면적은 대지의 수평투영면적을 말한다. 다만 대지에 건축선이 정하여진 경우에는 도로와 건축선 사이의 면적을 제외하며, 대지에 도시군계획시설인 도로나 공원이 있는 경우에는 그 도시군계획시설에 포함되는 면적을 제외한다. 

 

건축면적이란 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말한다. 외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분을 기준으로 한다. 처마가 있는 경우에는 외벽의 중심선으로부터 1미터 이상 돌출된 부분이 있을 경우 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 제외한다. 연면적은 하나의 건축물의 각 층의 바닥면적의 합계를 말한다. 그리하여 바닥면적의 정의도 건축법에서 정해 두었다. 바닥면적이란 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 이와비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적이다. 벽, 기둥의 구획이 없는 건축물은 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다. 또한 건축물의 노대등의 바닥은 난간등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입 한다. 그 외에도 필로티, 승강기, 계단탑, 다락 등의 바닥면적에 대하여 건축법에서 상세히 정하고 있다. 그럼 연면적이란 각 층 바닥면적의 합계이므로 쉽게 계산할 수 있다. 건축법을 읽다 보면 연면적의 합계 라는 표현도 나온다. 각 동별 연면적이 있을 것이고 동이 여러 개인 경우 각 동의 연면적을 합한 것을 연면적의 합계라 한다.

 

이제 우리가 흔히 제일 많이 말하는 단어인 건폐율과 용적률에 대해 설명하겠다. 건폐율은 건축면적을 대지면적으로 나눈 값이다. 대지면적이 100이고 건축면적이 30일 경우 건폐율은 30%이다. 용적률도 같다. 용적률은 연면적을 대지면적으로 나눈 값이다. 대지면적이 100이고 연면적이 120일 경우 용적률은 120%이다. 각 층 바닥면적이 30이고, 층수가 4층인 경우 연면적은 120일 것이다. 이렇게 용적률은 100%를 넘을 수도 있다. 아주 예전에는 이 건축물의 건폐율과 용적률을 건축법에서 정해두었다고 하는데, 오래 전에 이 부분은 건축법에서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법이라 함)로 옮겨졌고, 지금은 국토계획법을 따른다. 국토계획법에서 정해놓은 건폐율과 용적률은 몇 % 까지 지을 수 있다는 규모를 정해놓은 것이고, 우리가 지은 건축물의 규모도 건폐율과 용적률로 계산하여 그 제한규모 이내로만 지을 수 있다. 각 지자체 별로 국토계획법의 하위 조례인 도시계획조례를 정해놓고 있으며, 국토계획법의 범위 내에서 건폐율과 용적률의 규모를 다시 정하여 두었으니 법뿐만 아니라 조례까지 확인하여야 한다.