[건축] 건축허가 정의 절차 관계법령 소유권 확보

건축허가 정의

건축물을 건축하거나 대수선하려면 허가권자의 허가를 받아야 한다. 건축물을 건축한다는 것은 건물을 짓는다는 의미이고, 허가를 받아야 한다는 것은 알겠는데 대수선과 허가권자라는 모르는 용어가 등장한다. 먼저 허가권자란 해당 지역의 허가 관청을 말한다. 법에는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장이라고 길게 풀어서 적어놓는다. 이를 우리는 흔히 '허가권자'라 한다. 대수선이라 함은 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선 또는 변경하거나 증설하는 것을 말한다. 이렇게 건축물을 건축하거나 대수선하려면 허가권자의 허가를 얻어야 한다.

 

 

건축허가 절차

건축허가를 받기 위해서는 쉽게 말하면 건축허가 신청서와 설계도서가 있으면 된다. 허가권자는 신청서와 도면, 서류를 검토하고, 다른 법령에도 저촉사항이 없는지 관계부서와 관계기관에 협의 한다. 법에 안맞는 부분이 없을 경우 건축허가가 난다. 건축허가 이후에는 착공신고를 한다. 공사를 시작하겠다는 의미이다. 착공신고 때에는 착공신고서에 착공예정일, 준공예정일, 건축 관계자의 정보를 기재하며 필요 시에는 관계전문기술자의 확인도 함께 첨부한다. 이렇게 착공신고서가 수리 되면 건축공사를 시작할 수 있다. 건축공사가 완료되면 사용승인을 접수한다. 사용승인 신청서와 준공도면, 각종 서류를 함께 접수한다. 허가권자는 이를 검토 후 준공 처리한다. 이렇게 건물이 사용승인난 뒤 사용할 수 있다. 사용승인이 난 뒤 며칠 이내에 건축물대장이 생성된다. 그 이후 법원에 등기소에 가서 건물 등기부등본을 만들게 된다. 요약하면 이렇게 정리할 수 있겠다. 건축허가, 착공신고, 사용승인, 건축물대장, 건물 등기부등본. 

 

 

건축허가와 관계 법령

건축허가는 흔히 복합 민원이라 부른다. 이유는 다음과 같다. 건축법 제11조에서 건축허가에 대해 정해 놓았다. 건축하거나 대수선하려면 허가권자에게 허가를 받아야 한다. 그리고 '관계 법령에서 제출하도록 의무화 하고 있는 신청서 및 구비서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다'고 되어 있다. 건축허가를 받으면 관계 법령의 허가를 받거나 신고를 한 것으로 본다. 여기서 관계 법령이란 많은 법령이 포함된다. 건축법에서의 공작물 축조신고와 가설건축물 축조신고부터, 국토계획법의 개발행위허가, 실시계획의 인가, 그리고 산지관리법에서의 산지전용허가와 신고, 산지일시사용허가와 신고, 사도법에 따른 사도개설허가, 농지법에 따른 농지전용허가와 신고, 도로법에 의한 도로공사 시행 허가, 도로와 다른 시설의 연결 허가, 도로의 점용허가, 하천법에 따른 하천점용허가, 하수도법에 따른 배수설비의 설치신고, 개인하수처리시설의 설치신고, 수도법에 따른 상수도 공급신청, 전기안전관리법의 자가용전기설비 공사계획의 인가나 신고, 물환경보전법의 수질오염물질 배출시설 설치 허가와 신고, 대기환경보전법의 대기오염물질 배출시설 설치 허가와 신고, 소음진동관리법의 소음진동배출시설 설치 허가와 신고, 가축분뇨관리법에 따른 배출시설 설치 허가와 신고, 자연공원법의 행위허가, 도시공원법의 도시공원의 점용허가, 토양환경보전법의 특정토양오염관리대상시설의 신고, 수산자원관리법의 행위허가, 초지법의 초지전용의 허가와 신고. 많지만 모든 내용을 적어보았다. 이를 일반적으로 일괄처리사항이나 의제처리사항이라고 부른다. 허가권자는 이렇게 관계법령에 해당되는 사항이 다른 행정기관의 권한에 속할 경우 행정기관의 장과 미리 협의하여야 하고, 협의 요청을 받은 관계 행정기관의 장은 15일 이내에 의견을 제출하여야 한다. 

 

 

건축허가의 취소, 유효 기간

건축허가는 유효기간이 존재한다. 허가권자는 건축허가를 취소할 수 있는데, 그 조건은 다음과 같다. 허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우에는 기본적으로 허가권자가 건축허가를 취소할 수 있다. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라 공장의 신설이나 증설, 업종변경 승인을 받은 공장은 3년까지의 기간을 준다. 또한 2년(산집법의 승인을 받은 공장은 3년) 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우에도 건축허가를 취소할 수 있다. 또한 착공신고를 하기 전에 경매나 공매 등으로 건축주가 대지의 소유권을 상실한 때부터 6개월이 지난 이후 공사의 착수가 불가능하다고 판단되는 경우에도 건축허가를 취소할 수 있다. 다만 위의 3가지 조건 중 단순 2년(공장 3년)이 지났지만 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다. 이것을 착공연기신청이라 한다. 그러니 건축허가를 득한 날로부터 2년 이내에는 착공신고를 하여야 하며, 착공신고를 부득이 못할 경우에는 2년이 지나기 전에 착공연기신청을 1년의 범위에서 할 수 있다. 착공신고를 하였더라도 오랫동안 공사의 진척이 없어 공사 완료가 불가능하다고 판단되면 건축허가는 취소될 수 있음을 유의해야 한다. 

 

 

건축허가 대지 소유권 확보

건축허가를 받기 위해서는 해당 대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 예외의 조건이 있다. 첫번째, 건축주가 대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우에는 가능하다. 그러나 분양을 목적으로 하는 공동주택은 제외한다. 즉, 공동주택은 대지의 소유권을 확보하지 않으면 건축허가를 받을 수 없다. 그렇다면 공동주택을 제외한 다른 건축물은 소유권 없이 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보하였음을 어떻게 확인할까? 일반적으로는 토지사용승낙서와 인감증명서, 또는 본인서명사실확인서로 확인하고 있다. 두번째는 건축주가 건축물의 노후화 또는 구조안전의 문제 등으로 건축물을 신축, 재축, 재축, 리모델링을 하기 위해서 건축물 및 해당 대지의 공유자의 80%이상에게 동의를 얻고, 동의한 공유자의 지분 합계가 전체지분의 80% 이상일 경우 가능하다. 세번재는 건축주가 건축허가를 받아 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하기 위해서 주택법을 준용한 대지 소유 등의 권리 관계를 증명한 경우. 이는 사업계획 승인 대상에 적용되는 조항이다. 네번째는 건축하려는 대지에 포함된 국유지나 공유지에 대하여 허가권자가 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 건축주에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 경우이다. 다섯번째는 건축주가 집합건물의 공용부분을 변경하기 위하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 제1항에 따른 결의가 있었음을 증명한 경우이다. 여섯번째는 건축주가 집합건축물을 재건축하기 위하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조에 따른 결의가 있었음을 증명한 경우이다.